Автор: 
В Госдуму внесен законопроект № 1124149-8 о внесении изменений в ст. 179 ГК РФ, который должен усилить защиту покупателей недвижимости в случаях, когда продавца перед сделкой обманули третьи лица. Идея проекта — закрепить презумпцию добросовестности приобретателя и переложить бремя доказывания на продавца.
О чем законопроект
Инициатива зампреда Комитета Госдумы по экономической политике Михаила Делягина предлагает дополнить ст. 179 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств»). В пояснениях к проекту подчеркивается, что действующая редакция нормы применяется неоднозначно, а покупателям нередко приходится доказывать свою добросовестность, хотя суды не всегда придают этому ключевое значение. Авторы считают, что это создает лазейку для злоупотреблений — как со стороны мошенников, так и со стороны недобросовестных продавцов.
Что предлагают изменить
В закон хотят прямо встроить правило: суд не должен признавать сделку недействительной, если покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец действовал под влиянием обмана третьих лиц. Отдельно оговаривается и еще одна ситуация: если «потерпевший» (продавец) умолчал о важных обстоятельствах сделки при влиянии на его волю третьих лиц, это также должно препятствовать признанию сделки недействительной.
Ключевое практическое изменение — перенос бремени доказывания:
-
Сейчас, по оценке инициаторов, именно покупатель часто вынужден убеждать суд, что он действовал добросовестно.
-
После поправок продавец будет обязан доказывать, что покупатель знал или должен был знать об обмане.
Почему тему называют «эффектом Долиной»
Общественный резонанс проблеме придала история Ларисы Долиной, где, по версии следствия, злоумышленники с апреля по июнь 2024 года похитили у нее 175,12 млн руб. и лишили права на квартиру стоимостью более 138 млн руб. По данным РБК, общий ущерб с учетом комиссий банков и иных расходов превысил 317 млн руб. В конце 2025 года Балашихинский городской суд вынес фигурантам приговоры — от 4 до 7 лет лишения свободы, также назначались штрафы (в частности, 900 тыс. руб., а одной из осужденных — 1 млн руб.).
Какой эффект ожидают и где есть нюансы
По замыслу авторов, поправки должны «выровнять» судебную конструкцию и снизить риск изъятия жилья у покупателя, который не был вовлечен в мошенническую схему и не мог распознать чужой обман. Дополнительно подчеркивается, что инициатива оформлена как попытка закрепить в тексте закона подход, изложенный в разъяснениях Пленума Верховного суда 2015 года: если покупатель не знал и не должен был знать об обмане продавца третьими лицами, признавать сделку недействительной нельзя.
При этом на практике остается важный нюанс квалификации: в похожих спорах суды могут опираться не только на ст. 179 ГК РФ, но и на другие основания недействительности, поэтому итоговая «зона защиты» будет зависеть от того, какую правовую конструкцию выберет суд по конкретному делу.
