Автор: 
Суть нововведений
Ключевое изменение касается порядка оформления льготных жилищных кредитов супругами. Теперь право на получение ипотеки под 6% годовых закрепляется за домохозяйством как единым целым, а не за каждым членом семьи по отдельности. Это означает, что муж и жена больше не могут оформить два отдельных льготных кредита — даже если каждый из них соответствует условиям программы.
При подаче заявки на семейную ипотеку оба супруга автоматически становятся созаемщиками. Исключение сделано только для случаев, когда один из партнеров является иностранным гражданином и не может выступать созаемщиком по законодательным ограничениям. Неполные семьи, где родитель воспитывает детей самостоятельно, также имеют право оформить кредит без второго супруга.
Решение об изменении правил было принято Минфином РФ 27 октября 2025 года, а официальный документ опубликован на сайте министерства. Депутат Государственной Думы Александр Толмачев отметил, что причиной корректировок стала необходимость ограничить повторное использование льготы одними и теми же семьями, а также пресечь инвестиционные схемы с использованием государственной поддержки.
Как работал старый механизм
До 1 февраля 2026 года супруги могли использовать различные схемы для получения нескольких льготных кредитов. Например, муж оформлял ипотеку на однокомнатную квартиру в новостройке как единственный заемщик, а через некоторое время жена получала отдельный кредит на трехкомнатное жилье. При этом первую квартиру семья могла сдавать в аренду, получая дополнительный доход и снижая финансовую нагрузку.
Такие действия не нарушали формальных правил программы, но фактически позволяли семьям с высокими доходами максимально использовать государственную поддержку. Минфин расценил подобные практики как инвестиционную деятельность за счет бюджетных средств, что противоречит целям программы — помощи семьям с детьми в улучшении жилищных условий.
Обязательное созаемство: последствия для заемщиков
Требование об участии обоих супругов в кредитном договоре несет серьезные последствия. Когда один из партнеров становится созаемщиком, право на льготу автоматически считается использованным для обоих. Обойти это ограничение через брачный договор или отказ второго супруга от участия в сделке теперь невозможно.
Банки при рассмотрении заявок будут проверять кредитную историю и доходы обоих супругов. Проверка факта предыдущего участия в программе осуществляется через бюро кредитных историй, внутренние банковские базы данных и сведения о ранее выданных льготных кредитах в рамках государственных программ.
Для семей, которые уже оформили семейную ипотеку до 1 февраля 2026 года, существуют переходные положения. Однако при повторной заявке факт ранее полученной льготы будет учтен и может повлиять на решение кредитной организации. Заемщикам рекомендуется уточнять свою индивидуальную ситуацию через банк или профильных специалистов.
Правило «одна льгота» с учетом предыдущих изменений
Важно понимать контекст новых правил в свете изменений, введенных 23 декабря 2023 года. Тогда было установлено правило «одна льготная ипотека в одни руки»: если заемщик, созаемщик или поручитель оформил льготный кредит по любой государственной программе (например, IT-ипотека), получить другой льготный кредит было нельзя.
Для семейной ипотеки сделали исключение. Повторное оформление стало возможно при одновременном соблюдении трех условий:
-
Предыдущая льготная ипотека полностью погашена
-
В семье родился или был усыновлен еще один ребенок после 23 декабря 2023 года
-
Площадь нового жилья превышает площадь предыдущего
С 1 февраля 2026 года эти правила дополняются обязательным созаемством супругов. Таким образом, даже при соблюдении всех условий для повторного кредита оба супруга будут считаться использовавшими право на льготу.
Конец «донорских» схем
Новые правила положат конец так называемой «донорской» ипотеке. При такой схеме в сделке участвовал «донор» — родственник или друг семьи, который воспитывает детей до 6 лет и формально оформляет льготную ипотеку, а фактически жилье приобретается в интересах третьего лица.
С введением требования об обязательном созаемстве супругов система зафиксирует использование права на льготу не только «донором», но и его супругом. Оба они теряют возможность получить семейную ипотеку в будущем для собственных нужд.
Эксперты отмечают, что определенные лазейки остаются. Например, в случае гражданского брака или когда созаемщиком выступает не супруг, а другой родственник (брат, сестра), формально не состоящий в браке с заемщиком. В таких ситуациях гражданский супруг сохраняет право на получение семейной ипотеки как родитель ребенка до 6 лет.
Возможность рефинансирования комбинированной ипотеки
Одновременно с ограничительными мерами вводится положительное изменение для владельцев комбинированной ипотеки. Комбо-ипотека представляет собой кредит, в котором одна часть выдается под льготную ставку 6% (в пределах лимитов программы — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и областей, 6 млн рублей для остальных регионов), а другая часть — под рыночную ставку.
До 1 февраля при рефинансировании комбо-ипотеки новые условия затрагивали весь кредит целиком, что приводило к потере льготной ставки на основную сумму. С введением новых правил заемщики получают законодательно закрепленную возможность рефинансировать только рыночную часть долга, сохраняя базовую ставку 6% на льготную часть.
Механизм работает следующим образом: если семья взяла кредит на 22 млн рублей (12 млн по семейной ипотеке под 6% и 10 млн под рыночную ставку около 23%), рефинансированию подлежат только 10 млн рублей. Средства, полученные по льготной программе, остаются с прежней ставкой.
Рефинансирование можно проводить в любом банке, количество повторных процедур не ограничено. По мере снижения ключевой ставки Центрального банка заемщики смогут поэтапно уменьшать стоимость рыночной части кредита. Эксперты прогнозируют, что в 2026 году ставки могут опуститься до 17% и ниже, что существенно снизит ежемесячный платеж и переплату.
Индексация материнского капитала
Параллельно с изменениями в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года проиндексирован размер материнского капитала на 6,8%. Новые суммы составляют:
-
737 204 рубля — на первого ребенка
-
236 985 рублей — дополнительно на второго ребенка, если сертификат на первого уже был получен
-
974 189 рублей — на второго и последующих детей при первом обращении
Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по семейной ипотеке или для досрочного погашения существующего кредита. Однако использовать эти средства для ежемесячных платежей по ипотеке нельзя.
Реакция рынка и прогнозы экспертов
Объявление о грядущих изменениях вызвало ажиотажный спрос на семейную ипотеку в конце 2025 года. По данным исследования Level Group, в декабре 2025 года были зафиксированы пиковые значения заявок от клиентов, которые стремились оформить кредит по прежним правилам. В Москве объем выдачи льготных кредитов вырос на треть по итогам 2025 года, а декабрьские показатели превысили ноябрьские почти на 40%.
Финансовые эксперты прогнозируют рост числа разводов ради получения льготного кредита. Формально экс-супруги с ребенком могут использовать семейную ипотеку дважды, если у них нет действующих жилищных кредитов по государственным программам. Это создает почву для схем с фиктивным расторжением брака.
Эксперты также предупреждают, что новые правила могут демотивировать молодых людей официально регистрировать отношения. Многие пары могут решить, что рождение ребенка вне брака и получение двух отдельных льготных кредитов выгоднее, чем оформление брака с последующим ограничением одним кредитом на семью.
Изменения в субсидировании банков
С 1 января 2026 года государство снизило размер компенсаций банкам по всем ипотечным программам. Новая формула расчета субсидий:
-
По новостройкам: ключевая ставка + 2 процентных пункта минус ставка программы
-
По индивидуальному жилищному строительству: ключевая ставка + 2,5 процентных пункта минус ставка программы
Если средняя рыночная ставка составляет 21%, а заемщик платит банку 6%, разницу в 15% возвращает государство в виде субсидии. Снижение компенсаций связано с необходимостью оптимизации бюджетных расходов и предотвращения исчерпания лимитов программы.
Возможные дальнейшие изменения
В настоящее время обсуждается введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье. Рассматривается вариант повышения ставки для семей с одним ребенком до 10-12%, сохранения текущих 6% для семей с двумя детьми и снижения до 4% для многодетных семей (три ребенка и более).
Также обсуждается идея выдавать семейную ипотеку только по месту регистрации заемщика, чтобы ограничить спекулятивные операции в столичных регионах. Однако финального решения по этим вопросам пока не принято.
Аналитики Level Group прогнозируют, что в случае реализации сценария с дифференцированными ставками спрос на семейную ипотеку просядет на 20-30%, поскольку семьи с одним ребенком составляют около 55% целевой аудитории программы.
Рекомендации для заемщиков
Семьям, планирующим воспользоваться программой семейной ипотеки, следует учитывать следующие моменты:
-
Оба супруга должны быть готовы выступить созаемщиками и нести совместную ответственность по кредиту
-
Банки будут строже проверять доходы и кредитную историю обоих партнеров
-
Возможно увеличение требований к первоначальному взносу с 20% до 40%
-
Шансы на одобрение кредита могут снизиться из-за более строгого расчета долговой нагрузки
-
Семьям с уже оформленной льготной ипотекой необходимо уточнять возможность повторного получения кредита индивидуально
Программа семейной ипотеки продлена до конца 2030 года. Базовая ставка остается на уровне 6% годовых, максимальный срок кредитования — 30 лет. Несмотря на введение ограничений, программа по-прежнему остается одним из наиболее доступных способов приобретения жилья для семей с детьми.
